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土地の売買契約について
ロイ
土地の売買契約についてお願いします。

以前土地を売る契約をし、手付金200万円をもらいました。その際、契約とは別に売買契約に付随した事項を念書と言う形でもらいました。
しかし田んぼのため1年ほど過ぎ更に受渡しにかなり期間がかりそうになったので、買主からその付随した念書部分を無効にしないと売買契約を解除すると言ってきたので、仕方なく了承しました。
この場合、売買契約を無かったこととし、もらった手付金はその違約金と解釈し、新たに売買代金は最初にもらった手付200万円を引いた金額で、手付金無しということで売買契約書を作り直したら、実際の契約日というものはどう判断されるのでしょうか。

お金の動きもないし、受け取る代金総額も前と後とで同じなので、新たに作りなおした契約書は形だけのものと判断されるのでしょうか。(最初の契約は解除され新たに契約を結んだとは判断できないのでしょうか。)
[194] 2009年02月15日 (日) 16時27分
Pass

回答者の皆様:



ほその司法書士事務所
ロイさん 初めまして司法書士のほそのです。

ご質問の件…
手付け金が交付されている売買契約

先ず基本的な事を申し上げれば
手付け金が交付されている場合
相手方が契約の履行に着手していなければ
買い主はその手付金を放棄して
売り主は手付金の倍返しにより
売買契約を解除することができますね。

上記規定に照らし、本件を考察すれば
具体的な状況がはっきりとしないので断定はできませんが
少なくとも買い主は
契約内容通りに、諸般の事情が推移していれば
いつでも残代金を提供することが可能だったように思われます。
即ち、買い主側は既に「契約履行の着手」をなしている
と、判断できますから
もはや、売り主側が手付金倍返しによっても
本件契約を解除することはできません。

買い主側に故意又は過失などの帰責事由があり
契約を解除することとなる場合
予め手付金を違約金として取り扱う旨の合意がなされていれば
その手付金を損害賠償の一部として没収することができます。

本件の場合、遅々として契約の履行が進まず
業を煮やした買い主側が
付随事項の撤回を求めたということですよね…
しかもロイさんは、渋々だがその申し入れを承諾した。
ここでもその付随事項なるものの内容が明確でないので
上記事項が本件契約に
どれほど影響があるものなのかはわかりませんが

予め合意がなされていなければ
そもそも手付金を違約金と解釈することはできないし
質問内容の範囲内では
買い主側に違約金を課すような事実が見受けられません。
そして、同時履行の抗弁が立つ間は
原則として、相互に債務不履行責任は問題となりません。

さらに、例え契約付随事項の撤回の申し入れがあり
本件契約の履行に関して大きな影響を及ぼしたとしても
それをロイさんが承諾している以上
その瑕疵は治癒されているとも評価できます。

まとめ
本件売買契約は、原則として合意解除によらなければ
解除することができません。

手付金を違約金とみなすなどの前提合意を欠く以上
手付金を違約金と解することはできません。

合意解除しなくても
再度契約内容を吟味して、現状に合わせた内容で
変更契約を締結するという方法もありますね。
上記だと、原契約締結日と変更契約締結日が
段階的に並立することとなりますから
各契約締結により利害関係に至った第三者との
権利関係の調整が容易となります。

ご質問内容に不明な点がかなりあるので
正確なお答えができなかったと思いますが
どうぞ、ご容赦ください。。。
[195] 2009年02月16日 (月) 19時38分
Pass



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