ルイ

スーパーの駐車場として貸している土地を数年前に相続しました。その契約書はあるのですが、よく分からないので質問お願いします。契約書の内容を一部書きます。
（賃貸借期間）平成4年○月○日から平成34年○月○日までの30年とする。

（契約期間更新）契約期間満了に際し、甲乙双方が期間1ヶ年前に書面による契約解除の申出なき時本契約は最初の更改は20年間とし、以降10年毎に自動的に更新したものと見なす。

（保証金）乙は甲に対し保証金として1800万円を差し入れる。
保証金については、本契約解除後、乙において契約を履行し甲に対する債務無き場合は乙に全額返還する。


この契約更改とはどういったものなのでしょうか。来年20年経過するのですが、この更改という意味がよくわかりません。
契約内容を全部見直すということなのでしょうか？
初めに賃貸借期間は30年と契約しているのにここで打切りとされても了承しないといけないのでしょうか？20年で更改する目的はなんなのでしょうか。

ちなみに賃料は今まで値下げ要求が2回ほどあり、それは全部了承してきました。

それと保証金については、20年の更改時に一旦返還しないといけないのでしょうか。それとも契約期間30年満了時まで返還しなくてもいいのでしょうか。

それと保証金とは契約期間内に一方的に契約解除された場合でも返還しないといけないものなでしょうか。

保証金を返すお金がないので大変心配です。
よろしくお願いします。

[246] 2011年04月05日 (火) 13時34分

Pass

ルイさん　初めまして司法書士のほそのです。

ご質問の件…

契約の更改とは
原則として、本契約の内容全部について
見直しを行うことです。

最初の賃貸借期間30年の契約期間満了時に
本契約は原則として、賃貸借契約が終了します。

しかし、一方で、「法定更新」といって
賃借人は本契約の継続を望み
一方、賃貸人において、本契約を終了させたいと望んではいるが
本契約を終了することについて正当な理由がない場合
言い換えれば、契約を終了する特段の事情が不存在な場合は
従前の契約内容で本契約が更新されたものとみなされます。

そして、その契約期間は
20年（次の法定更新以降は10年）となるわけです。

本契約を規律する借地借家法という法律は
賃貸人の一方的な都合で契約が打ち切られないように
かなり分厚く、賃借人の権利の保護をうたっています。

したがって、本契約を賃貸人側の都合で終了させるためには
然るべき正当な理由が必要ですし、場合によっては
高額な退去費用を用意しなければならないこともありえます。

保証金についてですが…
本来保証金は、賃貸人に贈与された金員ではありません。
あくまでも、賃料延滞の際の未払い賃料の補填のため
又は、賃借人の行為が起因し発生した損害の賠償などのために
予め賃借人が賃貸人へ預けておくものですから
賃貸人が上記保証金を任意に消費することは
絶対に許されるべきことではありません。

賃貸人は賃借人に対し、本契約終了する際に
本契約締結時に預かっていた保証金の内
延滞賃料や損害賠償などを控除した残額を
返還しなければなりません。
保証金は、法定更新の度に一旦返還することを要しません。
しかし、いずれは賃借人へ返還しなければならないものです。

契約終了時の原状回復費用の負担割合などについて
確認した上で、やはり、将来の然るべき時期に備えて
理性的な対策を講じておく必要があると思います。

[248] 2011年04月29日 (金) 21時18分

Pass