ほその司法書士事務所無料法律・登記相談(掲示板)

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名義変更について
そら
はじめまして。
土地の名義変更について教えてください。
20年ぐらい前に,知り合いAさんと土地の交換をしました。(口約束)
その際,名義変更をすればよかったのですが,しないままにしておりました。その土地の地目は「畑」になっているのですが,今回,その土地に家を建てたいので,地目を「宅地」に変えようとしたところ,名義変更していないことに気づきました。
Aさんはすでに亡くなっており,その奥さんも亡くなっております。
Aさんの子供たちもどこに住んでいるのか分からない状態です。
こういう状況ですが,私の名義に変更できるのでしょうか?
なお,この土地の交換は,口約束であり,契約書などの書類もありません。交換後,ずっと農作物を作ってきました。

名義変更できるとしたら,どういった手続きが必要なのでしょうか?
[118] 2008年03月16日 (日) 19時28分
Pass

回答者の皆様:



ほその司法書士事務所
そらさん 初めまして司法書士のほそのです。

ご質問の件…
そらさんへ所有権の移転をするのは非常に難しいですね。

口約束での交換契約は法律上は有効ですが
やはり契約文書が存在しないというのは
そらさんの権利を主張する過程においては
大きな障害となります。

本来であればね
交換契約の相手方の相続人は
契約当事者の権利・義務を承継しますから
そらさんの「交換により土地の所有権を取得した。」
という主張に関して
新たな利害関係を有する第三者として
所有権移転の登記を備えていない等の抗弁は
主張できる立場ではないはずですが…

交換契約の文書が無い以上、場合によっては
相続人らが、契約の存否をも争うようなことも考えられます。

一方で、契約ではなく
占有していたという事実により
その土地の所有権を取得できる場合もあります。
いわゆる、「時効取得」ですね。

例えば、その土地を当初から自己の土地であると
過失なく信じて、10年間平穏かつ公然に占有していた場合
その所有権を取得することができるのです。

本件の場合は、後者の「時効取得」の方法で
解決策を探っていくのが、現実的であると思います。

いずれにしても相手方の相続人の調査を依頼し
全ての相続人を被告として
「所有権に基づく登記請求権」を裁判上で請求し
所有権取得の根拠である占有に関する立証を重ねて
その権利の実現を図ることが必要です。

かなりの時間・労力を要する裁判となるでしょうが
その分野に明るい弁護士さんに依頼して
スムーズに手続きが進むように準備なさると良いでしょう。

実際に所有権を取得したということが前提に
今日までその土地を占有し
使用収益を続けてこられたのですから
その効果として
そらさんに何らかの法的な根拠が与えられるという可能性は
大いにあります。
ですから、あきらめずにご自分の主張すべき事実を
専門家の手を借りながら、正しく展開してみてください。

必ず活路は見出されます!

[119] 2008年03月17日 (月) 18時23分
Pass



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