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emuemuさん 初めまして司法書士のほそのです。
ご質問の件
条件付売買契約（条件売買代金の完済）を締結後
当事者の一方が死亡しても
その相続人が権利義務を承継するので
本件の場合、相続人である小父の妹さんへ
売買代金の残額を提供し、完済すれば
条件が成就したということで
仮登記を本登記に改める登記申請が可能です。
その際、登記義務者が上記相続人となります。
本件においてはemuemuさんご自身が
契約内容について十分にご理解なさっているようなので
当方から、新たなアドバイスをするまでもないようですね。
但し、確認の意味で下記の通りご提案致します。
１．契約書は私文書ではなく、公正証書で作成して下さい。
２．上記契約書を作成の際、できれば相続人である
小父の妹さんも立ち会って頂いた方が良いと思います。
（売買代金を分割で、かつ長期にわたり支払う場合
契約当事者ではないが、場合により
当事者たる立場になるやも知れない者に対して契約の存在や
契約に基づき権利が行使された場合の対応方法等について
改めて説明し、理解させ「当事者意識」を持って頂くのは
大変困難な場合があります。）
本件の場合は、当てはまらないかも知れませんが
相続人が末広がりになってしまうと、要するに
当事者意識を持ち得ない者が増えるに従って
例え仮登記がなされ、順位が保全されていたとしても
裁判手続きを経て、権利の実現を図らざるを得ない…
という事態になってしまうかも知れません。
売買契約締結時から
契約の存在や契約に基づき果たされなければならない義務の存在
そして分割された売買代金の支払い状態などを
売り主側の家族にも十分把握、認識してもらうということは
大変重要な事であると考えます。
３．契約書中、売り主である小父が死亡し
その相続人が建物等の占有を解いた際、その後本件物件は
売買代金が完済されるまでの間、誰が占有管理するのか
また、管理などに関して要する費用は誰が負担するのか
等についても合意しておく。
４．分割で支払った売買代金について
必ず受取書の交付を受け、残額がどれだけ存在するのかを
書面を通じて把握し合うこと。
細かいことではありますが…
本件に関して交わす書面に押印する印鑑は
全て実印であることが好ましいです。
契約内容をありのまま有効たらしめるためには
不明瞭な点を全て排除することが大切です。
当事者間で解釈の相違が生じやすい部分は
必ず書面にし、中立的な第三者を立ち会わせることにより
争うことのないようにしっかりとした備えを心がけて下さい。
最後に
契約の相手方が高齢者の場合
相当以上に判断能力等が低下している場合もあります。
契約締結に関する意思確認等を
しっかりとなさることが必要です。
上記を怠って、法律行為をなした場合…
後日後見人など家庭裁判所の選任に係る法定代理人から
売買契約の無効又は取消の主張がなされる場合もありますから
日常生活における豆知識として
念頭において頂ければ幸いです。
[176] 2008年09月16日 (火) 07時44分
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