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ずさんな管理会社

レオン 2007年05月21日 (月) 10時21分 No.299

転勤時に持家を賃貸にしたのですが、借家人退去での管理会社の対応にびっくり、そして憤慨しています。
何かと言うと家の損傷分を本来なら敷金から差し引くのですが、その敷金が管理会社の預かりの契約になっていたばかりに過小評価、無視され補償費が満足に貰えない状況になったのです。
敷金は原状回復の保険ですので自分で管理していないといざと言う時役にも立たないと言うことを今回はっきりわかりました。
絶対、「敷金を預かる権利を有す」との契約を結ばなければならないような管理会社とは契約しないことです。
私たちが契約したのはホームページでは転勤者の留守宅管理実績No.１をうたっている○ロケーション・ジャパンで、帰任の場合３ヶ月前予告で明け渡しを保障、入居から解約清算まで管理がうたい文句の所ですので転勤族では同じような経験をされる可能性もあると思います、ご注意です。
特にビデオ撮影料２万５千円を契約時取られ、管理手数料は毎月家賃の１割、金銭管理手数料１千円、その上に契約自動更新時の２年毎に保障料０．５ヶ月、私は結局毎月1万７千円ほどを取られていましたのできっちりと対処して貰えるものとの信じていました。
しかし、最後は修理見積２万円のドアを金銭処理で３千円、無断取外され放置のクーラーは入居中故障との理由で無料の査定でした。
クーラーは古かったので取替えたと思われますが、今更付け替えも出来ず廃棄だけで１万２千円かかりました。
念の為に取り付け費用をヤマダ電機に問合せた結果、2万８千円からとのことでした。
ビデオ撮影では床の傷まで撮影確認していたのに、退去時は漠然と各部屋を撮った写真綴りが同封されているだけですぐに目に付くドア当て傷は記載ありましたがクロスのマジック落書きなどは記載されていませんでした。
今回、管理契約継続を断ったからかとも思いますが、管理料は超一流、しかし管理自体は事務的と言うかお役所的で、信頼できません。
法律的には素人ですので確認の為に弁護士無料相談会に契約書、パンフ、回答書など管理会社から貰った資料を持参、相談すると、私の疑問通りでクーラーは無断に取り外した点も問題であるが、それよりも「聞いておりますので」と確認しないで判断、またそれを当り前として回答すること自体が随分いい加減とのことであり、原状回復が当り前とのことでした。
また、ドアは、算定基準を明確にするのが本当であり、貸主借主同士が会わないのを良いことに貸主には補償３千円、借主には保障２万円と言って懐に入れる悪どい会社もあるとのことでした。
しかし、いくら契約内容を元に交渉しても、企業対個人、敷金を含め精算金は預かり、そしてその強い立場から何があってもこのままうやむやにして行こうとの姿勢にどうしょうもなく納得のいかない結果になっています。

とくこ 2007年05月21日 (月) 23時19分 No.302

賃貸について
大手の会社に持ち家の賃貸管理を任せたことがありますが、敷金を管理会社が預かってくれたことで、賃借人にすばやい対応をとることができ満足しています。私達は転勤族で家を借りる立場になると、賃貸終了後の清算（敷金の返還）が遅いことに気を揉むことが多いです。また勤め先への清算も遅れてしまいがちで、人に貸す際には、こういったことが早く行われればいいと思っていましたので。


契約時の撮影料は妥当な金額だと思われます。管理手数料は会社によって違いますが、レオンさんがお任せした会社は１割とることで有名ですよね。我が家はもう少し低い割合のところでした。

エアコンの件ですが、賃貸に出すときに、設備として契約したか、残置備品として契約したか、によって対応は違ってきます。設備として契約した場合は賃借人が勝手に取り外したりしてはいけないはずですが、残置備品はどのように扱われても文句は言えないことになっていると思います。また原状回復ついては、賃借人保護の観点から「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が国土交通省から公表されています。そちらに照らし合わせるのが一般的です。
↑たいては、こういった書類を契約時に管理会社がオーナーへ渡しているはずですが・・・それもなかったとしたら、管理会社がずさんとしか言いようがありません。


私自身も、レオンさんのように納得行かないかも・・・という部分はありました。でも初めて賃貸に出したので、法律のことから税金のことまで勉強しました。勉強して、まあこれなら仕方ないかな、と思う程度のものでしたから良かったのかもしれません。細かいことまで管理会社に問い合わせもしましたし・・・「あのオーナーはうるさい、細かい」と思われたかもしれませんが、わたしはそれで良かったと思っています。
何だか答えになっていないような・・・

レオン 2007年05月22日 (火) 12時39分 No.303

管理会社も様々みたい
とくこさんの管理会社選びは正解だったようですね。
私たち夫婦も今回の件がありましたので新たに賃貸に出すこともあり管理会社についてもいろいろ調べてみました。
評判が良かったのが「○井のリハウス」で契約書などを取寄せて見てもきっちりとしています
○ロケーションジャッパンの契約書は簡単で、交渉にあたっても契約書、管理委託約定書、管理システム説明書、そして申込書の設備欄などを元に「これはここに記載してあるではないですか」というように話を行う状況です。
エアコンについては当初「勝手に廃棄されても仕方ない物」との回答があり調べてみると説明書でカーテンなど残置物でそう記載されているだけであり、エアコンは残置物ではなく残置設備に分類、設備機器に順ずる扱いになっていました。
それを指摘した所、「勝手に廃棄」はそれからは出なくなり、あたかも初めからのように残置設備としての話になりました。
しかし、約定書の「残置設備は、入居中貸主は管理責任を負わない」を「管理責任を放棄した設備」と置換えたり、契約書の「形状の変更、設備器具等の新規取り付けなどは書面によって承諾を得なければ行ってはならない」と記載されているのにもかかわらず「報告しても修理・交換を貸主に負担して貰えないと言う背景を鑑みる限り、正しい対応ではないが理解出来る範疇と考えます」と回答して来たりしてしました。
ドア当て傷の算定基準についても１ヶ月以上たってようやく回答して来ました。
つじつまを合わせるのに大変だったのだと推測されますが、その式の根拠についての返答はありませんでした。
式は「査定＝損傷範囲×損傷部位基準単価×入居前財産価値×借主過失割合」であり、借主過失割合は減価償却を考慮とのことで１００％のはずが、何故か「５％と捉えている」との説明で、なるほどこの計算では３千円となるのは当り前と思います。
この減価償却については、とくこさんも言われていましたが、○ロケーションジャッパンもホームページの敷金清算で中立、かつ公平にしていると引用している「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で確認しました。
確かに経年年数を考慮が適当となっていましたが、考慮しないものの記載もあり「建物本体と同様長期に使用に耐えられる部位であって部分補修が可能な部位」とのことでフローリング等となっていました
これには常識的にドアも該当するのは間違いなく、何故こんなことも○ロケーションジャッパンは分からないのかと思いますが、分かりたくないのも分かります。
こんな調子でやり取りすればするほど最初のいい加減な対応をどうにかこのままうやむやにしようと姿勢がまる見えで、そのいい加減差に憤慨がより大きくなって来ております。
弁護士相談の結果だけでなく素人目でも裁判でもすれば勝てると思いますが、時間、費用を考えれば出来ず、納得の行かない結果になっています。

レオン 2007年05月26日 (土) 14時52分 No.308

びっくり、ずさん管理会社利益過去最高
主人より、昨日の日経新聞に持ち株会社「○ロHLD１６％増益」との記事があったと聞きました。
主力のリロケーション事業が拡大、管理戸数も３月末時点で前年の２割増、６万８千戸前後になる見通しとのことでした。
この時点では我が家も数の内だっただけに、支払った年間管理料２０万円も寄与しているのかと思うといい気はしませんでした。
転勤者留守宅管理と言う謳い文句が当たったのだと思います。
いつかは化けの皮が剥がれてくると思いましたが・・・・・・

((+_+)) 2007年06月20日 (水) 18時32分 No.325

○ロを通じて借りてます
○ロを通じて転勤留守宅を借りてます。
確かにいろいろずさんですね。
もし貸す側だったら絶対にこの会社は利用したくないです。
我が家は転勤留守宅同物件に入居者二件目なのですが、前に住んでいた人がいったいどういう住み方をしていたのか、びっくりするくらい壁に画鋲の穴があいているし（本当に点々とあいている）、壁紙はやにで真黄色だし、フローリングはえぐったような傷があちこちにあるし、網戸には穴が開いたままだし、なにしろびっくりびっくりです。
そして大家さん気の毒・・・と思うのは、リロがその数々について点検、補修を何もしていないことです。将来我が家が退去するときに補修費を負担するものではないと思いますし、今のうちに前の住人に請求しないとまずいんじゃない？と、第三者ながら思ってしまいます。
知人が以前この会社を通じて持ち家を貸していましたが、なんと壁のあちこちに直接、ステンシルでアーリーアメリカン調の絵を描かれたと激怒してました。でもそのことに対しての補償は何もなく、他にも家がぐちゃぐちゃだったのを全て自費で修繕したそうです。
本当にいろいろなうたい文句にだまされちゃいけませんね。

レオン 2007年06月23日 (土) 16時41分 No.327

やっぱり、そうだったんですネ。
○ロの対応はミスとかではなく確信犯ですから、私たちだけではなく同じような方が多くいらっしゃるとは思っていました。
被害者はほとんど転勤族で、また家から離れている場合がほとんどだと思いますし、裁判とかわざわざ休みを取ってまでの対処も出来ず金額的にも泣き寝入りされている方が多いと思います。
私のその後も、契約内容に基づいて話を行っても根拠のない話のすり替えと今までと同じパターンでしたが、先週の○ロの回答には本当にあきれ返っています。
○ロのホームページのＱ＆Ａで「敷金清算は国土交通省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき中立、かつ公平に修理査定を行っており、ご安心ください」と公に載せているので、そのガイドラインに照らし合わせても今回の査定内容はおかしいと質問状を送りました。
それに対し「ガイドラインは指針に留まるものであり、法的効力を有さない存在でございます。」で「弊社算出式はマニュアル化した独自の計算式」とシャアシャアと返答して来たことです。
本当かと思われるのでしたら一度○ロのホームページを見てください。
ヤフーでしたら○ロ、又は○ロ・ジャパンで検索、その中の「○ロ・ジャパン転勤者の留守宅管理��1」クリックで○ロ・ジャパンのホームページが出てきます。
その画面の２行目、三番目の「よくある質問」をクリックしていただければ、質問回答の画面となり「Ｑ２６　敷金の清算はどのようにされますか？」が見れます。
本来、敷金は家主が預かり、過大査定で借主が返して貰えなく問題となるのが普通パターンですので借主に対しての表現になってはいますが。
主人は○ロとやり取りするほど怒っていましたすが、最近は不思議がっています。
それは証拠に残るように文書回答を要求していますが、本来なら証拠に残したくないような内容でも○ロは平気で文書で回答してくることです。
古くは○菱自動車、○印乳業、そして最近では○ムスン、○バ、○ートポープと変なことをしていれば会社の存続自体がおかしくなる時代なのに、組織が余程いい加減なのか、又はあくどい会社かと言って不思議がっています。

kero 2007年06月27日 (水) 22時21分 No.331

評判の良いのは？
逆に評判が良いのは何処なんでしょうね？
レオンさんの指摘されている会社は、結構な手数料を取りながら仕事がいい加減ということでしょうか？

手数料ですが、私が今調べている所では、
田舎の地元の不動産屋が、３〜５％（どこまで管理を任せるかで異なる、ちなみに県庁所在地からも遠く離れた東北の田舎です）

空室でも家賃保証をしてくれる所は、約２０％

○ロは、空室の際の家賃保証はしてくれなくて、一割取るということですよね。大手で都会なら手数料としては妥当なのでしょうか？もちろん管理がちゃんとしてればの話ですが。

うちは、2番目に挙げた家賃保証をしてくれる会社が、家賃を高く査定してくれれば、お任せしても良いかと思っています。空室の心配がないので。

でも、地元の不動産屋によると、分譲マンションの賃貸物件はとても少ないので、すぐ借り手が見つかるのだとか。
たしかに、ウチもここでマンションを買う前は、アパートのような狭くてぼろい所に住んでましたからね。

色々と迷う所です。

((+_+)) 2007年06月29日 (金) 21時19分 No.332


＞レオンさんの指摘されている会社は、結構な手数料を取りながら仕事がいい加減ということでしょうか？

そのとおりだと思います。
私はいつも借りる側なのですが、
以前借りた分譲賃貸を管理していた不動産屋さんは
すごくしっかりしていました。
そこは名前を言っても
誰もが知っているというところではなく、
地元の大手といった感じでした。

ご参考までに。

聖書,御言葉,キリスト教の布教,伝道方法 2017年10月25日 (水) 08時04分 No.432

キリスト教,聖書,御言葉の伝道,布教方法
日本ではキリスト教徒が少ないと久しく言われていますが、それは単純に、信徒が布教しないからではないでしょうか。
御言葉を積極的に伝えていないだけということです。
一般信徒が布教・伝道しやすいように、方法を考えてみました。
御言葉を書いた名刺サイズほどのコピー用紙を、各戸、郵便受けにポスティングするだけです。
これならお金もかからず、多くの人に御言葉を伝えることができます。（自分トラクト・個人トラクト）
今は、ネットに聖書内容や礼拝説教などが載っていますので、関心を持った人は、自分で聖書・御言葉・キリスト教を調べるでしょう。
A4用紙なら、たとえば、用紙を縦長に見て左右中央に一本、縦線を引きます。これで左右二等分になりました。
そして、上下に5等分に線を引きます。これで、10個のマスができました。
その中に、聖書から、初心者に合いそうな御言葉を、「聖書のことば」として、１マスにつき二つほど書き入れます。
１０マス全て同じ御言葉でも良いと思います。（「新興宗教とは無関係です」と記述しておくと尚良いと思います。）
それを版下に使い、プリンターやファックス、コンビニなどで数枚コピーします。
そのコピーしたものを、線にそって10等分にハサミで裁断して、あとは配布するだけです。
一日に1枚配布しただけでも、1年で、365人に御言葉を知らせられます。
参考
https://87y989i.web.fc2.com/