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評判の良い管理会社の問合せについて

レオン 2007年07月01日 (日) 23時02分 No.335

「評判の良いのは？」
○ロケーション・ジャパンの件があり、その対応とその後の契約の必要からいろいろ集めた情報ですが、全国的大手では○井リハウスがきっちりしているとのことです。
実際、私が資料を請求した所すぐに契約書なども送ってきました。中身は○ロとは大違い、詳しく明確でその内容は○ロとのやり取りにおいても大いに参考になりました。資料請求で契約関係書類まで送って来たのは○井リハウスだけであり、内容に自信があるからかなァとも思っています。管理料は家賃保障付で7.35％です。管理料については○ロが１０％と唯一高いだけで、知っている限りでは大手はこの位でした。ちなみに賃料徴収だけ保障無しは5.25％です。
意外だったのは地元の不動産会社が案外きっちりと対応してくれるとのことです。そう言われて見れば昔マンション賃貸時に地元不動産屋さんが管理料無しでも問題時には走り回ってくれたことを思い出しました。地元の場合、悪評が立てば商売が成り立っていかないのと次の賃貸でも契約してくれるのではとの期待があって熱心にきっちりと対応してくれるのだそうです。
私も今回は一般賃貸契約でもあり最寄駅に出店している不動産会社に管理無し契約で依頼しました。おかげさまで転勤シーズンは過ぎていましたが借主があり三ヶ月間だけ空家で済みました。この空家期間についても○ロと契約していた為に損をしています。何故かといいますと現況確認は退去日に行うのが普通ですが○ロは退去後一週間以内点検を通知、実際4/2退去で査定報告が来たのが4/11でした。現況確認までリホームも出来ず、実際入居可能になったのは４月中旬以降になりました。とっくの昔に転勤シーズン終わり、仕方なく夏休みの始まる７月まで空き家と覚悟していました。その査定がいい加減だっただけにより腹が立っています。
「結構な手数料を取りながら仕事がいい加減ということでしょうか？」
査定までがいい加減だったのですが、その後の対応は嘘の上塗りとしか言いようがありません。
扉修理費については当初カーペット等と置き換え減価償却を加味と回答してきました。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも扉は経年考慮除外をはっきり記載を指摘するとホ−ムページに「中立の対場から公平な査定を行う為にこのガイドラインを採用しています」と明記しているのにもかかわらず「ガイドラインは指針に留まるものであり、法的効力を有さない存在でございます。」で「弊社算出式はマニュアル化した独自の計算式」と何とでも言える根拠のない内容でシャアシャアと返答して来ています。
無断取り外し放置クーラーについては当初カーテン等残置物に置き換え「勝手に廃棄されても仕方ない物」と回答してきました。、それが説明書の残置物で記載されているだけでありクーラーは残置設備として設備機器に順ずる扱いなっており置換え返答を指摘した所、今度は約定書に「残置設備は入居中貸主は管理責任を負わない」と記載されているのを「管理を放棄した設備」と置換えたり、「修理不能の場合貸主負担で撤去」と記載されているのをただ単に「撤去費用は貸主負担」ですと
これもシャアシャアと返答して来ています。
クロス落書きについては有料ビデオ撮影までしながら査定では見落とし何回言っても無視していましたが、今回証拠写真を送った所ようやく査定計算してきました。
勿論、見落としたことについては何も触れず、ただ大幅に減額した２９４円を提示して来ました。
最後に書かれていた空室保障についてですが15〜20％見たいです。しかし、家賃設定を管理会社が行うことになっているのが問題です。
定期借家契約でも相場の８割位と言われまですのでこの場合もっと低く設定される可能性もあり入居後後々までを考えた場合どうかなァと思います。
それだったら相場より少し安くしてするなど、早く借りて貰う方策を取った方が良いと思いますが。

○ロのおかげで賃貸問題には詳しくなりました。

kero 2007年07月02日 (月) 00時10分 No.336

詳しい情報ありがとうございます
○井のリハウスは首都圏と地方の大都市にしか支店が無いですよね。とても残念です。うちは、その地方の大都市とはかなーり離れてます。問い合わせだけはしてみようかと。

実は先日、今住んでいるマンションのディベロッパーのやっている不動産会社に査定を頼んだ所です。（四○地方が本社の大手）
確かに低く査定されてると感じました。現時点との断りがありますので、１０月や４月入居をターゲットにすれば、もう少し高く設定してもらえるのだろうか？
法人貸しではなく個人もターゲットに入れるなら、家賃を落とすべきです、なんて書いてあるのですが、
近隣マンションとの家賃比較では、
坪当たりの家賃がかなり低い！！

ここは、空室保証があるので、その家賃の２割持っていかれます。だから、実質こちらに入ってくるのは更に安い。

夫は、ウチの向かいのライオン○マンションだって、古いのに空きが出るとすぐ埋まる。築浅のこっちが決まらないわけがない、と自信満々なんです。


地元不動産会社も回ったのですが、
「分譲を賃貸に出している物件はとても少ない。あったとしても、家賃が高いので、支店長クラスで、４月入居でないと難しい」とのこと。（前述のライオン○はウチの会社の管理職でないかたもはいってますけどね笑）
地元の不動産屋は家賃保証無しで、手数料は、５〜７パーセントでした。７％の会社が対応がしっかりしていたので、候補に入れています。
田舎なので、１０万以上の物件はほとんど決まらない様です。法人貸しなら別ですが、それも最近は少ないそうで・・・・・・

地元不動産会社に任せる場合は、２〜３社に募集を出してもいいのでしょうか？
まだまだ考えがまとまりません。

((+_+)) 2007年07月02日 (月) 09時43分 No.337

査定が低いのは
査定が低いのは期限を設けた定期借家だからじゃないですか？
定期借家は家賃設定は低いですよ。
以前借りていたところは相場15〜16万が12万(
2年　更新無し）、
現在のところは相場12万が9万です（4年以上）。
普通に更新できる物件と比べたら
定期借家は家賃設定低くて当たり前ですよ。

kero 2007年07月02日 (月) 15時25分 No.338

顔文字さま、
定期借家ではありません。
うちは、この土地は地元でもなんでもないので、
戻ってもいいし、戻らなくても良いし
どちらでも良いというスタンスです。

「時期としては法人が動きにくく、個人をターゲットにせざるを得ない。個人向けの価格は安くする必要がある」
という、理由が書かれていました。

この土地の、賃貸用のアパート（マンションと呼べる代物ではない）の家賃としては、妥当かと思いますが、
色々な設備が付いたマンションです。築浅なのですよ。

管理会社は家賃保証システムをとっているので、
早く借り手を見つけたいのでしょう。

ちひろ 2007年07月03日 (火) 08時48分 No.341


賃貸管理、本当に色々ですよね。
我が家も物件の関係（複数あるので）色々な不動産会社・管理会社の方とやりとりをしますが対応本当に様々です。

我が家は月々の管理契約無しの契約を結んでいます。
月々の管理手数料がムダだという主人の考えと、調べてみて
「管理手数料」なるものは管理会社にとってはおいしい商売であることを読んだからです。（大家には対してメリットはないですものね）
自前でリフォーム業者を確保する手間はありますが、修理の連絡は直接大家にしてもらえば済むし、業者からの連絡も携帯・ファックス・メールなどを使えば何とかなります。
我が家は上記の状態で何とか今までやっています。

賃貸の契約もそうですが、大事なのは退去時手続きや清算などをどうしてくれるかではないでしょうか。これも会社により違いますよね。更に手数料を取る所など様々です。
退去者と立会い、写真を撮って郵送し説明してくれる業者・リフォーム業者を連れ状況を確認し、借主負担かどうか判断してくれる業者（どこもかは知りませんが○ハウスさんはこのやり方でした）　などでした。

遠隔地にいる為、どうしてもすぐには行けないのは仕方がありません。我が家の不動産会社を選ぶ基準はフットワークが
良い業者です。それが良い業者は判断・仕事も信頼できますし、逆も又そのような気がします。

顔文字 2007年07月03日 (火) 19時25分 No.343

そうですか。
そうですか。
それなら相場より安くする理由はないですね。
良い借り手がみつかるといいですね。
いろいろ設備が付いていて築浅なら
強気（付近相場）でいっても
いいんじゃないでしょうか。
何件か不動産屋さんにきいてみてはいかがですか？
一軒で決めなくてはならないということは
ないと思いますよ。